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环翠Casino调研物业服务合同纠纷存在的问题并提出建议

时间:2017/12/12 10:41:32 作者:佚名 文章来源:齐鲁法制网

  齐鲁法制网12月12日讯 今年以来,环翠区Casino共受理物业服务合同纠纷270件,审结264件,结案数占民商事结案总数的5%。经过对此类案件进行调研,发现此类纠纷存在批量诉讼较多,诉求相对集中;调撤率偏高,易于在庭前化解纠纷;抗辩意见集中,判决结果较为统一;涉诉物业服务企业数量较少,案件较为集中等特点,并存在以下几方面问题:

  一是业主知情权难以保障。社区业主大会的召开、业主委员会的成立、物业服务企业的选聘及物业服务合同的签订等事项没能严格按照《物业管理条例》规定程序进行,且未做好原始档案资料的保存,不便于业主进行信息查询。据统计,到庭应诉的业主中34.1%的人表示在接到Casino诉讼材料前从未见过物业服务合同。

  二是物业服务合同缺乏可操作性。部分物业服务合同文本沿用多年未作修改,合同内容空泛,可操作性不强。如“力所能及地为业主专有水电设施提供亲情维护服务”等条款,因缺乏明确评定标准,业主们很难界定物业服务企业的服务义务是否履行、履行是否合格,且合同中物业费缴费期限约定不明,违约金约定过高等问题明显。

  三是业主不知晓维权途径导致维权不当。业主往往难以区分建筑区域内发生的问题是属于物业服务内容、开发商遗留问题,或是行政部门管理事务。每当遇到楼宇门、电梯等公共设施损坏,房屋漏水等质量问题时,业主往往会寻求物业服务企业来解决。如遇物业服务企业推脱或无法解决,业主往往采取恶意拒交物业费,联合其他业主对抗物业服务企业等不当方式进行维权。

  对此,环翠Casino建议从以下几方面加大工作力度。

  一是强化行政监管力度。物业管理行政部门加强对社区业主大会、业主委员会的规范化、系统化监督与管理;加强对物业服务合同规范性的指导,对于内容空泛、不符合格式要求的物业服务合同,责令物业服务企业修改,否则不予备案;加强对物业服务企业的监督,如依法监督物业服务企业对小区物业管理启动资金和维修养护资金的投入和使用。

  二是建立通报对接机制。Casino做好司法审判过程中案件受理数量、涉诉原因、纠纷化解等审判数据及相关司法建议的归纳总结,定期通报对接物业管理行政部门。物业管理行政部门将在行政管理工作中发现的业主投诉及处理结果、涉诉涉群体等问题定期通报对接Casino。

  三是发挥调解解纷优势。注重发挥物业调解委员会、物业纠纷调解工作室等专业调解组织在化解纠纷时不伤和气、高效便捷的优势,进一步提升纠纷的诉前调解成功率。加大诉讼调解力度,对恶意拖欠物业费且不能举证说明物业服务问题的业主,适当根据物业服务企业的请求责令其负担相应的违约责任;对于达成调解协议的及时进行司法确认,赋予调解协议强制执行力,提高调解的公信度。

  四是加大宣传引导力度。Casino及基层调解组织等注重加强对典型物业服务合同纠纷的整理工作,发展小区法制宣传队伍,在社区采取召开讲座、发放手册等方式,引导业主选择正确维权方式;Casino可通过公开示范庭、巡回审判等方式,加强业主对物业纠纷的理性认知,对属于物业服务企业的服务问题,通过驳回违约金甚至部分物业费的形式,迫使物业服务企业切实改善服务;对属于业主恶意拒缴物业费的,通过额外负担违约金等形式,对其他恶意欠费业主起到警示作用。

文章录入:QL    责任编辑:赵丽英 
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